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在中国房地产市场起起落落的年代,燕郊被贴上许多标签

很难用一个词概括燕郊。北京睡城、楼市腰斩、炒房客心碎之地,在中国房地产市场起起落落的年代,燕郊被贴上许多标签,无一不跟房子有关。

燕郊本来的样子,这里的老居民,似乎在房价洪流的裹挟下,被悄悄抹除。

冬季夜晚,路灯亮起,燕郊破旧的老城区燃起一丝生机。下水道冒出的热气,冲向熙熙攘攘的人流,狭窄的双向道马路,撕开这片土地真实的一角。

这里不是北京,只是河北廊坊三河市的一个小镇。规划错乱的老城区,被周边的现代商品房包围,站在五层楼房往外看,眼前是四处交缠的电线,和宛如县城超市的购物中心。一个迷你篮球场、几处健身器材,承载起少年和老人所有的娱乐。

带有浓重东北口音的王强,说自己是“燕郊人”。离开东北老家后,他在北京街角开了家迷你超市,生意冷清。偶尔,他会跨城跑出租,把一波波年轻人送往北京,夜幕降临时,再沉入车流挪回燕郊,有时要耗时三小时。

谈起房价,王强先是露出一丝不经意的苦笑,然后是漫长的沉默。五年前,燕郊楼市火热时,王强作为刚需入场,然后眼看着房价在调控后一路下滑,至今手中的房子没回到原值。他只庆幸,自己当初没加太多杠杆。

真正土生土长的燕郊人,有的变成手握几套房的拆迁户,有的住在老城区等待改善置换,他们的数量,已远远赶不上外来人口的规模。租房的、暂时安家的北漂,成为燕郊最庞大的群体,把这里当作通往北京的“驿站”。

复杂的群体构成,让一种魔幻的撕裂感,在燕郊溢出。站在老城区路中央,每隔几秒就有外卖小哥飞驰而过,这并非一个普通小镇的样子。这里还有酒吧、夜店、剧本杀、轻食店......城市年轻人喜欢的东西,都能在此找到踪迹。

实际上,即便房价腰斩,燕郊仍是许多北漂的“造梦之地”。深夜十二点,汽车马达的轰鸣声仍会在燕郊回荡,成群结队的年轻情侣,骑着摩托车呼啸而过,融入霓虹灯光中。这些新生力量,为失去房价“神话”的燕郊,提供了更多可能。

神话破灭

燕郊之所以特殊,根源还在于地理位置。

近日出现疫情的通州宋庄,位于北京东部,往东再走五公里,就会来到大名鼎鼎的潮白河。

天气晴朗时,潮白河的汩汩水流呈深蓝色,河的一边是通州,另一边就是河北与北京的交界地——燕郊。如果步行的话,一个成年人用时五分钟,便可以从北京“穿越”到河北。两地的界牌,则被大型货车与公交车流所淹没。

踏入燕郊,这座小镇开始出现大型商贸城、超级社区。商贸城内,聚集着服装批发和零售商,密密麻麻的店铺,被淘宝当季流行服饰、直播器材、快递盒包围。许多东北女孩在这里开始了“北京梦”,靠北京外溢出的超大人流攒起第一桶金。

这些东北女孩,以及数量更多的北漂,也支撑起燕郊疯狂的房地产市场。

紧邻潮白河,大型社区“欧逸水岸”在河畔投下稀疏倒影。早在2013年,欧逸水岸开盘售卖,均价一万左右,当时河对岸通州的房子要卖三万。紧邻北京的地理位置、较低的房产价格,让许多北漂看到安家置业的希望,转身奔往燕郊。

在中国房地产市场起起落落的年代,燕郊被贴上许多标签(图1)

在北京工作的李薇心动了。当时23岁的她,已经开始跟男友考虑结婚,但北京高昂的房价,让他们望而却步。半是向往半是无奈,李薇决定把工作和买房这两件大事,都放到燕郊完成。燕郊房价还在一万的时候,她和男友在这里有了第一个家。

随后发生的事情,让李薇瞠目结舌。2016年,燕郊房价开启疯狂上涨模式,欧逸水岸最后一栋楼售卖时,均价已经飙到两万多。这还不是最夸张的,按李薇的说法,当时真的是“一天一个价”,热门楼盘今天不去订,明天售价就能涨一两千。

支撑燕郊房价上行的,除了李薇这种北漂刚需族,还有很多炒房客。他们在楼市行情火热、置业北京“后花园”、开发商炒作等因素影响下,在燕郊动用杠杆囤房,想靠环京楼市的概念大赚一笔。燕郊这座小镇,也在资金的助推下开始“变形”。

最夸张也最典型的项目,要属首尔甜城。北京“9·30新政”出台后,很多北漂青年失去买房资格,于是转去燕郊,燕郊房价也从2015年的1.5万涨到2016年的3万。首尔甜城更夸张,2016年部分房源开售时,价格高达4万,并几乎告罄。

看到这种形势,李薇再次蠢蠢欲动,在燕郊楼市爆火时买了第二套房,房子均价逼近三万。她以为,自己能在火热行情中赚到一笔。没想到,接下来的剧情急转直下。

2017年,在燕郊楼市近乎不理智的情况下,廊坊市接连祭出严厉的调控政策。6月3日,廊坊市出台购房新政,外地户籍需有3年社保或纳税证明,并且限购一套,本地户籍限购两套。隶属于廊坊“北三县”的燕郊楼市,受到政策直面冲击。

“当时想花钱办燕郊社保,都不好弄。”李薇说。就这样,很多在北京工作的人,一夜间失去燕郊买房资格。廊坊这轮限购,直接影响了重仓环京的房地产企业,比如华夏幸福。燕郊楼市疯狂的房价故事,也自此跌落神坛,直到今天都未回暖。

安居客数据显示,燕郊2021年12月二手房均价18722元/平方米,许多热门小区的挂牌价,不及当初售价的一半。李薇买的第二套房,也在这轮房价下挫的过程中,至今趴在低谷。

曾经大热的项目首尔甜城,则在燕郊房价腰斩后,寂寞地等待有人来“拯救”。12月下旬,记者在首尔甜城三期南区看到,这座早就建好的洋房项目,迎来三三两两的顾客。发旧的红色墙体、早已不流行的室内装修,再不复当年卖四万也有人抢的时刻。

断供出现

房价下跌的连带影响,在燕郊很多角落都能找到踪迹。

走在燕郊老城区内,欧式复古建筑与“百姓澡堂”隔街相望,两种风格迥异的存在,映射出这座小镇曾拥有的疯狂年代。更引人注意的是,每走几步就能看到装饰公司,这些曾趁着楼市火热密集涌出的门店,如今很多生意冷清、少有人光顾。

李薇买在高点的那套房,如今二手均价还在两万左右徘徊,算下来房子总值缩水超三成。她尽量不去想这些事,每月月供能还上,日子照过即可。但是,有人接受不了燕郊房价下跌的幅度,更接受不了每月房贷的力度,继而选择断供。

张晶是“弃房”离场的人之一。2016年,张晶买入东方夏威夷一套房,并在中国建设银行廊坊燕郊支行办理了贷款,银行发放的贷款总额为164.5万元,借款期限为2016年10月24日至2046年10月24日,张晶还用房产提供了抵押担保。

贷款办下来后,张晶按时还了三年贷款,但是从2019年9月开始,这笔贷款出现逾期,到2020年1月21日后,张晶再未偿还过这笔贷款。因没有及时清偿应还本息,银行方面多次催收,不过张晶仍未及时履行清偿欠款的义务。

一般来说,按贷款合同要求,如果购房者未按时足额偿还任意一期贷款本息,银行可采取收取罚息、复利,并宣布贷款本息立即部分、全部提前到期等措施。

不仅如此,如果发生断供行为,相关全部贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利)、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用,以及可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用等,均需购房者承担。

此外,因房产办理了抵押登记,如果购房者未按法院判决、按期履行债务,银行有权对享有抵押权的房屋以拍卖、变卖该房产的价值优先受偿。

2020年7月28日,法院对银行与张晶的金融借款合同纠纷立案后,公开开庭审理,银行方面委托诉讼代理人出席,但被告张晶未到庭参加诉讼。

最终,法院判决这笔购房贷款立即到期,判决生效十日内,张晶需偿还银行贷款本金157.87万元、利息5.8万元,罚息1700元,合计163.83万元,并给付自2020年6月12日起至借款本金还清之日止,产生的所有利息及罚息。

“东方夏威夷最早在2002年开盘,开盘价6000元左右。均价几千买的人,没有断供的,最近出现的断供案例,都是近两年买的二手房,踩在了燕郊楼市上涨的高点。现在这个小区均价两万多,比高点缩水超三成。”有熟悉当地楼市的人称。

走在燕郊大街上,东方夏威夷算是一道独特的景观,欧式风情的小洋房,与街对面的“鹤岗光头强烧烤”形成鲜明对比。不过,相似之处是,烧烤店已经挂上了锁,东方夏威夷也在燕郊房价下跌的过程中,变成一些购房或炒房者心中的隐痛。

近期,还有网友自述称,2017年在燕郊花426万买了套房,四年还了16万本金、64万利息,如今这套房在二手市场跌到235万,于是他选择断供。当初426万买的房子,现在账面缩水191万,加上64万利息、律师费等,亏了超两百万。

从这些案例可看出,断供并非是一了百了、让银行收房子那么简单,抛开应该偿还的本息、罚金不说,如果房子被拍卖,所得款仍抵不上房贷,购房者仍要背上一身债务。

限购放开?

虽然房价起起伏伏,但需要看到,仍有源源不断的年轻人涌入燕郊。

90后张晴在北京做销售工作,最近她在考虑到燕郊买房。“很多中介都说燕郊不限购了,我想来看看,买一套均价两万左右的新房,后边月供跟男朋友一起还。要是靠我每月9000元的工资,想要在北京买房,短期和长期都看不到可能。”

无独有偶,在北京某事业单位工作的刘立,也打起了燕郊的主意。虽然不愁在京买房资格、工作福利也不少,但较低以及平稳的工资,仍让她感觉在京买房有些吃力。她跟张晴不同,并非要长久定居燕郊,只想将其当作暂时的居所和“跳板”。

没有当地社保的张晴和刘立,都把眼光移向燕郊,限购真的松动了吗?据多位当地置业顾问、房产中介称,2020年燕郊新房就已经放开限购,2021年二手房也加入其中。受楼市大环境影响,下半年购房者观望居多,但最近燕郊楼市成交逐渐走暖。

不过,三河市住房和城乡建设局告诉记者,在燕郊买房需要三年当地社保,没有关于放开限购的官方文件。“可能是他们中介自己宣传的。”

虽然限购放开的传言频繁出现、又屡次被否认,但燕郊新房市场确实出现一些“异动”。记者在走访燕郊多个项目时发现,那些打着“地铁房”名号的房子,仍会受到热捧。

在中国房地产市场起起落落的年代,燕郊被贴上许多标签(图2)

位于燕郊植物园旁的福成·禧悦里项目,周末晚上售楼处人流涌动,没有冷清之意。每隔几分钟,售楼部大厅便会播报成交信息、传出砸金蛋的声音。置业顾问在谈及限购问题时称,在北京工作的都可以买,无需当地社保,“客户很多都是北京过来的”。

低于市场竞品价格、甚至低于周边二手房均价,是禧悦里受到关注的原因之一。而开发商更渲染的一点是,禧悦里紧邻已经动工的燕郊地铁线,距离燕郊潮白大街站一千米。记者在现场看到,该区域除了几栋封顶楼,其他配套仍在规划状态。

一直以来,交通都是让燕郊人头疼的问题,虽然有专线公交可直达北京,但庞大的人流量,加剧了通勤的负面感受。疫情之下,这一问题尤为突出。进京需要核酸、边界的检查站,使得燕郊的医院经常排起长龙,打工人拿到报告后,踏上漫漫通勤路。

燕郊地铁的规划,一定程度上给了他们希望。今年6月26日,北京轨道交通M22号线河北段工程正式开工建设,设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下车站,工程建设期为2021年至2025年,燕郊人乘地铁进京有望成为现实。

如果地铁如期开通,燕郊楼市会迎来春天吗?可以肯定的是,曾经房价疯狂上涨的年代,已经一去不复返了,有限的人口承载量、教育医疗配套待提升,没有北京“户口”的金子招牌,都将使得燕郊房价趋于理性,按自身区域价值找到合理定位。

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