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立冬过后,深圳楼市出现回暖“烟雾弹”|楼市温度与房价密切相关

立冬过后,深圳楼市出现回暖“烟雾弹”。

一组网传数据显示,11月1-4日,深圳二手房成交506套,预计11月第一周二手房成交量将超过1000套,明显好于10月情况。该组数据被解读为楼市回暖的重要信号。

据时代周报记者了解,该组数据的二手房交易量包含住宅、商业和办公,由于统计口径不同,数据看似偏高。

当看到市场回暖消息在各大买房群引起热议时,深圳资深房产经纪人黄晓鸿(化名)感到不可思议。

今年下半年,黄晓鸿所在的中介公司已密集关闭100家门店,自己也有半年没开单。身边的同事不是在转行,就是在转行的路上。

深圳住建局数据显示,9月,深圳二手住宅过户1765套,同比下跌80%;10月仅过户1605套,同比下跌68%,创十年新低。

立冬过后,深圳楼市出现回暖“烟雾弹”|楼市温度与房价密切相关(图1)

楼市温度与房价密切相关。

进入11月,黄晓鸿发现,向来心态坚挺的深圳业主开始妥协。业主报价向参考价靠拢,挂牌价幅度较此前降价均值超5%,千万豪宅降价幅度低于50万元的无人问价。乐有家研究中心统计深圳75个片区挂牌均价,出现下跌的片区为63个,占比高达84%。

新房市场“打新热”不再,降价活动频出。近日,开发商推出买房送奔驰或特斯拉活动,部分资金链紧张的项目则推出一次性付款优惠活动,商品房价格对标小产权房。黄晓鸿代理的新房项目中,佣金最高达9% 。

黄晓鸿说,近期各种利好让房地产市场出现希望,但从交易量价看,市场还远未达到“回暖”程度。

学区房成交量大跌

“别卖了,现在没有行情。真想卖也成,按参考价卖,一平方米5万元。”11月上旬,深圳业主张静(化名)向房产中介咨询房屋市场价时,被浇了一头冷水。

张静于2018年购入罗湖某学区房,单价约为7.5万元/米 。如今,该房源参考价跌回3年前,若以参考价出售,张静房产贬值近50万元。

学区房是深圳二手房市场的晴雨表。昔日最抗跌的学区房,在市场转向时出现价格异动。

11月初,百花片区长城大厦挂牌23套学区房,单套总价在938万-2653万元,低于市场价100万元。11月13日,百花片区学区房长城花园以1100万元出售,该房源参考价为1240万元,挂牌价低于参考价130万元。

再将时间周期拉长,五大名校学区房在9月便出现交易量腰斩行情。乐有家研究中心数据显示,2020年1-9月,五大名校学区房总过户量为2922套,今年同期约为1549套,跌幅达47%。其中,五大名校学区中同比跌幅超八成的有三个,深中片区9月过户量为26套,较今年1月(156套)下跌83%。

学区房尚且如此,普通二手房更是躲不开降价出售的命运。近期,深圳多个房产交流群出现业主降价抛售信息,以参考价卖房渐成趋势。一名科技园华润城业主将房源挂牌1230万元出售,该房源参考价为1300万元;福田香蜜湖某名校学区房此前成交价1400万元,近期降价450万元出售;福田某电梯房房源,低于参考价30万元挂牌。

深圳中原总经理郑叔伦发文表示,近期新房住宅供应量的增加对二手市场形成进一步挤压,二手住宅市场关注度仍在持续下滑,10月二手住宅客带看指数降至今年新低。

郑叔伦预计,深圳房价短期内不会有太大起色,房价涨幅受限。目前,市场上不确定因素较多,市场放盘量加大且成交低迷下,业主竞争加剧,只能以降价的方式去争夺客户。

新房供应量大增

亲历“网红盘”抢房后,深圳刚需购房者林文(化名)认为,深圳新房市场存在泡沫,“网红盘” 开发商也有“逼单”的时候。

9月24日,林文参与光明某网红盘选房,该楼盘近千套房源在一天内售罄。在办理贷款时,林文和其它购房者收到开发商的催单,销售人士在房贷还未发放时便不停催促购房者签合同,甚至称不签或将向购房者发违约律师函。与此同时,开发商催促银行尽早发放房贷,尽快走完购房流程。

资金压力不断增大,开发商开始担心交易过程出现不确定因素,希望早日收回尾款。时代周报记者获悉,年底深圳新房供应量大增,有购买该楼盘的业主欲弃购转战其它网红盘。龙华、宝安、坪山等片区的新房,均出现不同程度的“退房潮”。

供应高峰下,开发商去化焦虑愈发严重。进入第四季度,深圳开发商加快供货速度,新房批量上新。

近期,深圳有32个住宅项目获批预售,供应超过1.5万套住宅。过往供需矛盾突出的福田、南山均有新房推售。与2020年打新火热不同,今年深圳新房项目更多的是积分低甚至不用摇号的项目,打新热降温,新房成交趋理性。

在供应持续大增情况下,深圳新房住宅成交明显提升。10月,新房住宅成交4712套,环比上升41.0%;成交面积48.6万平,环比上升48.1%。

“新房成交量上涨主要还是因为供应起来了,买家选择性增多。现在的新房市场更看重价格,周边二手房没有明显价格优势的楼盘去化都很难。距离市区比较远的坪山楼盘都要启动转化,网红片区光明区开盘当天可以日光,差别很明显。”11月12日,海贝找房总经理谢林锋对时代周报记者表示,当下新房成交火热仅是表象,需要理智分析背后成因,不宜盲目打新。

谢林锋认为,随着越来越多二手房业主以参考价格卖房,将有一批客户从新房市场回流至二手房市场,二者之间将出现抢客现象。

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